Post Type

Объекты класса luxury – стремление к совершенству

Оценить статью

66 300x206 Объекты класса luxury – стремление к совершенствуLuxury-шоппинг

ТЦ и ТРЦ премиум-класса рассчитаны на посетителей с высоким доходом, соответственно, целевая аудитория таких центров торговли достаточно узкая, что отражается на специфике их создания. Основная сложность выполнения подобных проектов заключается в подборе и расположении арендаторов. В ТРЦ категории luxury размещаются преимущественно высокие брэнды первой и второй линии, представленные бутиками одежды, обуви, эксклюзивных сувениров, канцелярии, ювелирных изделий и т.д.

Поэтому большинство магазинов были муль-тибрэндовыми, а некоторая часть бутиков представляла брэнды, ориентированные на аудиторию с доходом выше среднего, а не высокого. После открытия ТОК в 2003 году и до настоящего времени произошла ротация арендаторов, привнесшая позитивные изменения в проект, поскольку уровень представленных ТМ вырос».

Концепция центра должна быть продумана до мелочей: эксклюзивный дизайн интерьера, сфера услуг соответствующей ценовой категории (кафе, рестораны, банковские услуги, зоны отдыха, услуги для детей и т.д.), первоклассный сервис и общая атмосфера должны создавать максимальный комфорт для посетителей.

Срок окупаемости таких проектов, как правило, в среднем в два раза превышает срок окупаемости обычных ТЦ/ТРЦ и составляет порядка шести-семи лет.

«Целевая аудитория определяет месторасположение, концепцию и ансамбль арендаторов, — отмечает Наталья Кравец. — ТРЦ класса luxury должен находиться или в тихой центральной части города, где нет большого автомобильного трафика, или в престижном районе. Что касается архитектурной концепции, это, как правило, небольшой торговый центр (до 20 000 м2), может быть многоэтажным (из-за ограниченности участков центральной части города), с одинарным молом и дорогим дизайном».

Важную роль при выборе месторасположения играет наличие удобных подъездных путей. Кроме того, в высококлассном ТРЦ должен быть организован удобный подземный паркинг.

В российской столице за последние два года отмечается активное открытие подобных центров. Среди них можно выделить ТЦ ГУМ и ЦУМ, ТЦ «Лотте Плаза», расположенные в центре города; ТРЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте; ТЦ Barvikha Luxury Village и ТРЦ «Крокус», находящиеся за пределами центра. Большая концентрация luxury ТРЦ наблюдается во всех европейских столицах — Париже, Вене, Лондоне, Риме и т.д. Что касается азиатских стран, ТРЦ класса «премиум» пользуются здесь большим спросом, например Капуоп в Стамбуле и Wafi Mall в Дубай.

 

Гостиницы

Строительство отелей категории 5 звезд также осуществляется согласно ряду общепринятых европейских стандартов. Прежде всего, такие отели располагаются в центре города с выходом на одну из его главных улиц.

Инфраструктура гостиницы класса luxury должна соответствовать следующим параметрам: площадь номера — не менее 40-50 м2, ширина коридоров — более 2 м; количество номеров «люкс» составляет от 15 до 20%; в каждом номере присутствует большая ванная комната с наличием как минимум пяти позиций (ванная, душ, раковина, биде, туалет). Здание оснащается дополнительной звукоизоляцией. Среди требований к общественным зонам выделяются следующие: высокие потолки, просторный лобби (в зависимости от количества номеров), один или два ресторана, бар, комнаты переговоров и заседаний, банкетный зал (если в гостинице более 200 номеров). Общая площадь номера гостиницы составляет от 90 до 100 м2.

Что касается дизайна высококлассных отелей, то, по словам Филиппа Бижои (Philippe Bijaoui), вице-президента по развитию и директора по развитию Hotel Missoni компании The Rezidor Hotel Group, «правил в этом вопросе не существует. Это может быть как современная, так и классическая гостиница или сочетание данных стилей (как, например, в Regent Bordeaux). Требования к дизайну зависят, прежде всего, от потребностей рынка, а также от самого брэнда и типа гостиницы (гостиница в городе или в зоне отдыха)».

Общие стандарты включают использование материалов высокого качества (дорогих пород натурального дерева, мрамора, элитных тканей), мебели и сантехники класса luxury, современного оборудования. Неоспоримым преимуществом является привлечение к разработке проекта известного дизайнера. Для создания высококачественного освещения должны быть привлечены профессиональные консультанты.

В процессе работы над планировкой гостиницы необходимо добиться приватности для клиентов и одновременно создать комфортные общественные зоны. В отелях класса luxury обязательно находится один или несколько оснащенных по последнему слову техники конференц-залов, а также комнаты для переговоров.

Важной составляющей такого отеля являются входящие в его состав современные SPA-салон, фитнес-центр и бассейн, занимающие в совокупности порядка 2000 м2.

Архитектура и дизайн отеля должны гармонировать с окружающей средой конкретного региона. Кроме того, в проекте максимально учитываются экологические аспекты.

«Если речь идет о реконструкции исторического здания, необходимо сохранить уникальные элементы, способные сделать объект узнаваемым», — добавляет Филипп Бижои.

В последнее время появилась тенденция организовывать рядом с пятизвездочным отелем торговый центр класса luxury. Такой подход оправдывает себя в полной мере — для ТЦ обеспечивается целевая аудитория, а отель расширяет таким образом спектр услуг для своих клиентов.

 

Высококлассные офисы

Стандартная классификация офисных помещений, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева, рекомендована для добровольного применения участниками рынка. «Однако соответствие данной классификации не означает, что здание обязательно отвечает всем требованиям украинского законодательства, строительным нормам и правилам, решениям местных и центральных органов власти», — комментирует Юрий Сидор, директор ООО «Комфорт-Проект».

Согласно классификации, офисные здания класса luxury должны соответствовать десяти обязательным и минимум шести дополнительным требованиям.

Обязательные требования включают в себя месторасположение в центральном деловом районе города, вблизи транспортных развязок; профессиональный менеджмент здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой «открытой книги» для учета затрат, их распределения и возмещения. Обязательно наличие отдельного, четко обозначенного входа в здание, и фойе; высота потолков должна составлять не менее 2,7 м на не менее 90% используемой площади. Предусматривается открытая планировка площадей с колонной сеткой, обеспечивающей гибкую перепланировку. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) должна располагаться внутри здания или на прилежащей к нему территории из расчета не менее одно место на 100 м2 арендуемой площади.

Требования по энергоснабжению офисных центров премиум-класса составляют по меньшей мере 50 Вт на 1 м2 арендуемой площади при полном освещении и подключенном оборудовании, что обеспечивается либо электроснабжением по I категории, либо посредством дизель-электрогенератора. Системы теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования должны быть минимум двухтрубными (один контур), с возможностью отдельного контроля температуры для каждого арендатора и обеспечивать четырехкратный воздухообмен в час. Здание оснащается оптоволоконными цифровыми телефонными линиями, ISDN и высокоскоростным доступом в Интернет. Возмещаемый коэффициент потерь не должен превышать 12%.

Кроме того, среднее время ожидания лифта в часы пик не должно превышать 30 с с момента вызова; офисное здание должно располагаться рядом с остановками общественного транспорта, а кафе или рестораном (кафетерий может быть оборудован внутри здания). Допустимая нагрузка на пол в помещениях составляет 450 кг на м2, освещение офисов — 400 + люкс на высоте рабочей поверхности.