Post Type

Деловой район интеграция в мировой бизнес

Деловой район интеграция в мировой бизнес

Оценить статью

34Для создания достойных условий развития бизнеса в Киеве, помимо проблем на экономическом и законодательном уровнях, необходимо решать насущные вопросы, связанные, прежде всего, с развитием городской транспортной инфраструктуры, обновлением коммуникаций, строительством бизнес-центров, гостиниц, деловых кварталов, а в перспективе также с созданием проектов бизнес-сити.

Не стоит забывать, что реализация таких масштабных и уже известных во всем мире проектов, как La Defense во Франции, Canary Wharf в Великобритании, Манхэттен в США, Pudong в Китае или ММДТ Т в Российской Федерации, потребовавших множество времени на подготовку, больших финансовых затрат и опыта участников проекта, также проводилась методом проб и ошибок.

Строительство больших бизнес-центров или многофункциональных комплексов, не говоря уже о масштабных деловых районах, всегда сопряжено с рядом сложностей. Массу ограничений на данный вид деятельности накладывает сложившаяся на протяжении столетий инфраструктура, в частности, неразвитая дорожная сеть, проблемы с энергосбережением, а также законодательная база о застройке исторической части города, расположение рекреационных зон (парков, скверов), конфликты жителей с властью и застройщиками за свое личное пространство.

Сегодня эти проблемы являются неотъемлемой частью образа современной украинской столицы. Кроме того, сейчас у отечественных девелоперов возникает много трудностей в связи с отсутствием банковского финансирования и с нежеланием инвесторов вкладывать деньги в длинные проекты.

Однако, несмотря на все вышеперечисленные проблемы, в Киеве продолжают реализовываться отдельные проекты многофункциональных комплексов, бизнесцентров, закладываются основы развития проектов деловых районов, в частности, — проекта «Киев-Сити» на Рыбальском полуострове.

Возможно, на данном этапе развития украинского рынка недвижимости пока рано говорить об актуальности реализации проектов деловых районов, но поскольку рынок не стоит на месте и Киев хаотично застраивается, поднимать этот вопрос просто необходимо. Тем более что новый Генеральный план города сейчас только разрабатывается, и в августе текущего года для ускорения и координации его подготовки по поручению киевского городского головы Леонида Черновецкого была создана рабочая группа. Специалисты, разрабатывающие Генплан города, должны понимать, что для сбережения исторической среды Киева, его природно-ландшафтных качеств и экологии, к размещению новых объектов коммерческой недвижимости необходимо подходить системно. Одним из выходов из хаотичной застройки столицы бизнес-центрами является создание в перспективе деловых кварталов или бизнес-сити. Существует целый ряд аргументов, которые показывают, что о реализации подобных проектов следует задуматься уже сейчас.

Один из аргументов — это отсутствие в центре города земельных участков под развитие бизнес-кварталов и деловых районов.

По словам Юрия Нартова, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «в развитии коммерческой недвижимости любого крупного и бизнес-активного города возникает ситуация, когда количество площадок для девелопмента офисной недвижимости резко сокращается. В центральной части города существует большое количество ограничений для развития полноценного делового района, среди которых, к примеру, требования к фасадам зданий, а также их высотности, что препятствует грамотному планированию объекта недвижимости. Кроме того, несмотря на существование вариантов реконструкции старых построек, часто они имеют архитектурную ценность, что вносит дополнительные сложности для девелопера.

К тому же, возникает опасность высокой плотности застройки, когда увеличение предложения офисных площадей в культурно-историческом центре города несет за собой глобальные негативные последствия в виде дорожных заторов, проблем с коммуникациями, и, в конечном итоге, ликвидации собственно исторической ценности центрального района».

Вторая причина актуальности развития проектов деловых районов — это преимущества, связанные с разделением делового и культурно-исторического центров города, позволяющие разрешить транспортные, коммуникационные и экологические проблемы.

Георгий Куровский, автор проекта «Киев-Сити» на Рыбальском полуострове, архитектор Института архитектурного менеджмента, отмечает, что «у Киева, с получением статуса европейской столицы и города-коммуникатора, где стекаются деловые и финансовые потоки не только Украины, но и ближнего зарубежья, появилась острая необходимость в создании бизнес-центров и развитии административных функций. Создание делового района в Киеве — это не дань моде, а свидетельство цивилизованности и состоятельности экономики страны. Самоцелью подобного проекта является не возведение бизнес-центров и получение прибыли, а свидетельство того, что в данном районе сосредоточена бизнес-активность города, а значит, в стране все благополучно с экономикой, в городе есть приток инвестиций. Это своего рода «визитная карточка» страны. Для представителей крупного европейского бизнеса часто не позволительно размещать свой офис в помещениях или зданиях, не соответствующих определенным объемам и параметрам. Крупный бизнес может не пойти в украинские бизнес-центры, заявленные как класс А, поскольку по европейским стандартам они не соответствуют данному классу, даже если расположены в историческом центре города. Такое положение вещей свидетельствует о сегодняшней безсистемности подходов к развитию проектов недвижимости. Деловой же район должен стать тем местом, где будут сосредоточены активность бизнеса и административные функции».

Важным преимуществом возведения делового района за пределами исторического центра города является экономическая целесообразность, вызванная, по словам Юрия Нартова, «желанием минимизировать затраты на девелопмент по ряду позиций — проектирование, строительство, эксплуатация объекта — за счет эффекта масштаба. Также, это шаг навстречу арендаторам — крупным компаниям, для которых центральное расположение офиса не имеет большого значения, но важно высокое качество офисных помещений, а также другие преимущества офисных парков (фармацевтические, автомобильные, торговые, ГТ-компании, колл-центры).

Децентрализация деловых районов имеет также немаловажный социальный аспект — нередко в результате тенденции децентрализации бизнес-районов регенерируются заброшенные промышленные зоны».

Еще одним аргументом в пользу формирования деловых районов является то, что стабильный спрос на офисные площади способствует дальнейшему росту арендных ставок, увеличение плотности застройки при фактическом отсутствии парковок блокирует центр города уже не только в пиковое время.

Юрий Нартов отмечает, что «на киевском рынке растет число компаний, чьи потребности в помещениях достигают до 10 тысяч м2. Развитие периферийных деловых районов и бизнес-парков приведет к уменьшению нагрузки на городскую инфраструктуру, а бизнес станет более децентрализованным при сохранении удобств, традиционно присущих центру. Объемы строительства фактически могут быть ограничены лишь конъюнктурой рынка при соблюдении разумных пропорций между структурными элементами района (офисами, инфраструктурой, зеленой зоной и паркингом) и гибкого генерального плана (возможности вводить площади очередями, соответственно потребности рынка).

Постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения и задержки с вводом в эксплуатацию многих офисных проектов способствуют дальнейшему росту арендных ставок. Естественно, что законы спроса и предложения действуют на любом рынке, и многократное увеличение предложения офисных помещений повлечет за собой увеличение уровня вакантное™ и снижение темпов роста арендных ставок».

Преимущества реализации проекта делового района налицо, но в сегодняшних украинских реалиях перед городскими властями стоит множество других первостепенных задач, без решения которых развитие подобных проектов может потерпеть фиаско и привести к транспортному или коммуникационному коллапсу.

По словам архитектора Николая Вихарева, «в будущем в Украине, в частности в Киеве, будут реализованы деловые районы, но они будут не такие масштабные, как в других европейских столицах. На мой взгляд, максимальная площадь украинского бизнес-сити будет ограничиваться рамками одного квартала. Следует отметить, что уже сейчас, с учетом выноса предприятий за пределы города, есть возможность хорошего маневра по Генплану Киева. Степень же реализации этой возможности зависит от политической воли властей, — смогут ли они противостоять экономическому давлению, которое возникнет в результате, и насколько они хотят оставить после себя хороший след в истории города».

Семен Лазутенков, генеральный директор компании «ИНОР», отмечает, что «однозначного ответа на вопросы, где и как необходимо развивать проекты бизнес-центров, нет. Конечно, бесспорным преимуществом делового квартала или района является то, что в одном месте можно собрать пять-шесть тысяч сотрудников компаний, а также их гостей, которые могли бы решить свои бизнес-вопросы, пообедать или выпить чашку кофе, с пользой провести свободное время и даже жить. Но в Киеве о таких масштабных проектах говорить пока рано. Сейчас перед столичными городскими властями стоит ряд проблем, связанных со строительством мостов, дорог, новых линий метро и т.д. Только после того, как большая часть этих проблем будет разрешена, изменится ситуация со строительством офисных центров и, возможно, актуальность развития деловых районов выйдет на первый план. Но это будет еще не скоро. Следует также отметить, что многофункциональный комплекс на 50 000-60 000 м2 тоже может вместить в себя часть необходимой инфраструктуры, став, по сути деловым кварталом, разросшимся не в плоскости, а в высоту. Это реальный украинский формат, который сейчас хоть и медленно, но развивается».